FAQ - Słownik Pojęć

Add-on factor (po polsku Współczynnik powierzchni wspólnych) - współczynnik pokazujący nam, w procentach, ile powierzchni wspólnych ma dany budynek (np. Add on factor – 34%). Dotyczy to części budynku, które są do wspólnego użytku przez różnych najemców – np. recepcja, hole windowe (zazwyczaj), ogólnodostępne toalety na piętrach.

Asking rent (po polsku Czynsz wyjściowy) - stawka czynszu, którą początkowo oferuje właściciel lub wynajmujący nieruchomość. Zazwyczaj podaje się ją w euro, znacznie rzadziej w złotówkach. To stawka za metr kwadratowy biura, za jeden miesiąc. Dotyczy to wszystkich niżej opisanych czynszów, pamiętaj. Jest to stawka, którą zobaczysz w prezentowanych biurach do wynajęcia na portalu finne.

BMS (po polsku system zarządzania budynkiem) - nowoczesny zautomatyzowany system wykorzystywany do zarządzania instalacjami oświetleniowymi, alarmowymi, temperaturą czy klimatyzacją w budynku. Odpowiednik rozwiązań Smart Home w biurowcach i magazynach.

Break option (po polsku Opcja wcześniejszego wyjścia) - prawo najemcy do zakończenia wynajmu biura wcześniej, niż w umowie. Zazwyczaj, jak to w życiu, nie ma tak dobrze i są warunki zastosowania tej opcji przez obie strony (np. dodatkowa opłata, odszkodowanie etc.).

Cash flow (po polsku Zestawienie kosztów) - są to tabele pokazujące łączne koszty najmu w danym budynku. Dzieli się je na konkretne lata wynajmu. Te tabelki przydają się nam, gdy porównujemy szczegóły finansowe zawarte w ofertach.

Effective rent (po polsku Czynsz efektywny) - w zależności od etapu, na którym znajdujemy się z najemcą, posługujemy się konkretnym rodzajem czynszu. Effective rent to akurat cena pomniejszona o zwolnienie z czynszu (czyli rent frisy, będzie o tym niżej). Przelicza się go na całkowity czas najmu. Na przykład – jeśli czynsz za 4 lata wynosi 10 złotych miesięcznie, ale rent frisy dają nam 2 lata bez opłat, to Effective rent na 4 lata wynosił będzie 5 złotych miesięcznie. Co ważne dla Ciebie - ta stawka nie pojawia się w umowie, tylko w ofertach.

Fit-out (po polsku Aranżacja powierzchni) - po podpisaniu umowy najmu lub aneksu do umowy najmu, wchodzi ekipa remontowa i aranżuje na nowo biuro dla najemcy. My nazywamy to fachowo fit outem.

Fit out contribution/budget(po polsku Budżet na aranżację powierzchni) - jest to budżet najemcy, który możemy podać w euro lub w złotówkach. Zazwyczaj przedstawia się go za metr kwadratowy lub jako całościową kwotę. Jest określany przez potencjalnego najemcę.

Gross space (po polsku Wielkość powierzchni brutto) - to absolutnie cała powierzchnia biura, czyli zarówno powierzchnie, gdzie wstęp ma tylko ten konkretny najemca, ale i powierzchnie wspólne, dzielone z innymi klientami (np. część toalet, korytarza etc.).

HVAC (po polsku Instalacje) - to skrót od różnego rodzaju instalacji w budynku: instalacji grzewczych (heating - H), wentylacji (ventilation - V), systemu klimatyzacji (air-conditioning - A) oraz chłodzenia (cooling - C). Rozprowadzane są na podstawie planu piętra, jego układu (open space lub układ gabinetowy) i liczby osób pracujących w danym pomieszczeniu.

Headline rent / Transaction rent (po polsku Finalna stawka czynszu) - to ostateczna cena czynszu wynegocjowana i zawarta w umowie najmu (zazwyczaj podawana w walucie Euro).

Hot desking (po polsku Polityka zajmowania biurek) - miejsce pracy można udostępnić na pewien czas różnym osobom lub podzielić je między stałą grupę osób pracującą o różnych porach. Obie opcje optymalizują nam takie miejsce zarówno dla firmy wynajmującej biuro (oszczędności) i dla właściciela budynku (brak tzw. pustych przebiegów, miejsce cały czas na siebie pracuje). Hot-deski często można także spotkać w przypadku coworkingu.

Landlord (po polsku Wynajmujący) - firma lub rzadziej osoba fizyczna, która wynajmuje nam powierzchnie biurowe. Zazwyczaj jest to właściciel biurowca, asset manager (osoba zarządzająca powierzchnią w imieniu właściciela) lub deweloper budynku.

LOI (Letter of Intent) / HOT (Heads of Terms) (po polsku List intencyjny) - taki list opisuje główne aspekty wynegocjowanej oferty najmu pomiędzy najemcą a właścicielem bądź zarządcą biurowca. Jest to jedna z form zarezerwowania powierzchni na czas negocjacji.

Long list (po polsku Długa lista) - pierwsza, zazwyczaj bogata lista budynków, które spełniają oczekiwania najemcy (to pierwsze sito, przez które „przepuszczane” są oferty pasujące do podstawowych kryteriów).

Minimal rental period (po polsku minimalny okres najmu) - minimalny okres na jaki wynajmujący podpisuje umowy z najemcami. Okres najmu podlega czasami negocjacjom - w budynkach starszych niż 5 lat (kiedy 1 cykl najmu się zakończy)

Net space (po polsku Wielkość powierzchni netto) -to wielkość przestrzeni, która obejmuje space plan (o tym niżej), zatem zgodna jest z preferencjami najemcy.

Net space (po polsku Wielkość powierzchni netto) - to wielkość przestrzeni, która obejmuje space plan (o tym niżej), zatem zgodna jest z preferencjami najemcy.

Open space (po polsku Powierzchnia otwarta) - otwarta przestrzeń do pracy bez rozdzielających ją ścianek, pokoi czy gabinetów. Rozwiązanie powszechne zwłaszcza w przypadku dużych powierzchni biurowych dostępnych na piętrze.

Parking factor (po polsku współczynnik miejsc parkingowych) - wskaźnik, który mówi nam ile miejsc parkingowych możemy wynająć w relacji do wielkości wynajmowanego biura. Przykładowo: gdy wskaźnik miejsc parkingowych w budynku to 1/180, wówczas na każde 180 mkw biura możemy wynająć 1 miejsce postojowe.

Property Manager (po polsku Zarządca nieruchomości) - to osoba opiekująca się biurowcem, czyli zarządzający nią w imieniu właściciela. Zarządza następującymi usługami dostarczanymi przez budynek: ochrona, rozliczanie opłat za czynsz, sprzątanie powierzchni i optymalizacja kosztów eksploatacyjnych.

Proposal (po polsku Oferta) - to oferta dostępnych powierzchni biurowych, zazwyczaj w danym budynku. Jest ona przygotowywana przez osobę odpowiedzialną za wynajem biura dla potencjalnego najemcy.

Rent free periods (tzw. rent frisy) (po polsku Okresy zwolnienia z opłat czynszowych) - o tym też już było, to zwolnienie z opłat czynszu ustalone podczas negocjacji rozliczane w miesiącach. Opisywane jest procentowo, np. równowartość 3 pełnych miesięcy zwolnienia z czynszu, płatne jako 6 miesięcy po 50% czynszu bazowego

Service charge (po polsku Opłaty eksploatacyjne) - to łączne koszty utrzymania i codziennego funkcjonowania biurowca przenoszone na najemców w wyniku umowy najmu. Obejmują m.in. podatki, składki ubezpieczeniowe, koszty recepcji oraz ochrony, sprzątanie przestrzeni wspólnych itp.  Stawki zazwyczaj podawane są za metr kwadratowy, w złotówkach, nieco rzadziej w euro.

Short list (po polsku Krótka lista) - gdy klient przeszedł już przez pierwsze sito (Long list – wyżej), dostaje listę 3-4 budynków, które zostają zakwalifikowane przez najemcę do dalszego etapu negocjacji. Kolejnym krokiem będzie podpisanie listu intencyjnego (LOI (Letter of Intent) / HOT (Heads of Terms) – wyżej) z wybranym landlordem.

Space plan (po polsku Plan powierzchni) - plan obejmujący wytyczne najemcy (m. in. wielkość zespołu korzystającego z biura, czy też sposób aranżacji powierzchni np. open space, gabinety lub układ mieszany, sale konferencyjne). Zawiera także wymagania dotyczące dodatkowych aspektów – kuchni, serwerowni, czy przestrzeni wspólnych dla najemcy. Przykładem mogą być zyskujące na popularności chillout roomy (miejsca relaksu w godzinach pracy).

Tenant (po polsku Najemca) - osoba lub firma, która poszukuje i decyduje się na wynajem biura lub powierzchni magazynowej od właściciela lub zarządcy budynku lub parku.

Tour book (po polsku Broszurka biurowców) - forma krótkiego zestawienia przygotowanego dla najemcy przed oglądaniem potencjalnych lokalizacji (czyli viewingiem - niżej). Na ogół zawiera podsumowanie danych o budynku, zdjęcia biurowca oraz opisuje miejsce usytuowania. Jest przydatny zwłaszcza przy większej liczbie odwiedzanych budynków w ciągu jednego dnia.

Vacancy (po polsku Pustostany) - łączna dostępna powierzchnia na wynajem w stosunku do całkowitej przestrzeni na danym rynku, wartość wyrażana w procentach. Znana także pod nazwą Vacancy Rate.

Viewing (po polsku Wizytacja) - oglądanie przez zainteresowanego najemcę biurowca do wynajęcia z długiej listy. Po takich odwiedzinach powstaje short list (wyżej).