Wilanów to jeden z najmniejszych rynków biurowych w Warszawie i jednocześnie ten, na którym najtrudniej znaleźć wolną powierzchnię. Nieco ponad sto tysięcy metrów kwadratowych w kilkunastu budynkach to ułamek Mokotowa czy Woli. Firma, która szuka tu biura, gra na bardzo wąskim polu — ale w zamian dostaje adres w otoczeniu, jakiego nie oferuje żadna inna dzielnica biurowa stolicy.
Poniżej opisujemy, jak wygląda biurowy Wilanów: gdzie skupiają się budynki, ile realnie kosztuje tu wynajem i które obiekty warto mieć na liście.
Mały zasób, niski poziom pustostanów
Biurowy Wilanów to kilkanaście budynków skupionych w dwóch rejonach. Pierwszy to Nowy Wilanów wokół ulic Klimczaka, Branickiego i Alei Rzeczypospolitej — nowoczesne obiekty klasy A oddawane głównie w latach 2011-2016, wpisane w gęstą zabudowę mieszkaniową. Drugi to Wiertnicza i okolice, gdzie stoją starsze, mniejsze budynki klasy B, często pełniące funkcję siedzib pojedynczych firm.
Cały ten zasób to nieco ponad 100 tysięcy metrów kwadratowych. Dla porównania Mokotów i Wola dysponują każde blisko dwoma milionami metrów. Wilanów jest więc rynkiem niszowym i tak trzeba go traktować przy planowaniu przeprowadzki.
Konsekwencja jest widoczna w poziomie pustostanów. Udział wolnej powierzchni w Wilanowie od lat utrzymuje się wyraźnie poniżej średniej dla Warszawy i zwykle mieści się w przedziale kilku procent, podczas gdy dla całego miasta bywa dwucyfrowy. W praktyce oznacza to, że oferta w dzielnicy sprowadza się najczęściej do pojedynczych modułów, a większe metraże zwalniają się rzadko i bywają dostępne dopiero z kilkumiesięcznym albo kilkuletnim wyprzedzeniem. Najemca planujący biuro na Wilanowie powinien zacząć poszukiwania znacznie wcześniej niż w dzielnicach z szerszą podażą.
Ile kosztuje wynajem biura na Wilanowie
Wilanów przez lata uchodził za tańszą alternatywę dla centrum. Dziś ten argument stracił moc. Średnia stawka wywoławcza w dzielnicy jest zbliżona do średniej dla całej Warszawy, a niska podaż nie sprzyja negocjacjom.
W budynkach klasy A czynsze wywoławcze mieszczą się orientacyjnie w przedziale od około 13 do około 17,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Wilanów pozostaje wyraźnie tańszy od Śródmieścia i Woli, ale nie od pozostałych dzielnic biurowych stolicy. Do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne, które w nowszych obiektach sięgają blisko 30 złotych za metr.
Warto pamiętać, że najmniejsze moduły bywają tu najdroższe w przeliczeniu na metr. Budynki oferujące powierzchnie kilkudziesięciometrowe stosują stawki wyższe niż duże obiekty klasy A, bo kierują ofertę do mikrofirm, dla których alternatywą jest coworking.
Royal Wilanów
Prezentację biurowców na Wilanowie trudno zacząć inaczej niż od Royal Wilanów. Obiekt przy ulicy Franciszka Klimczaka 1 to wielofunkcyjny budynek biurowo-usługowy oddany do użytku w 2015 roku, z około 30 tysiącami metrów kwadratowych powierzchni biurowej i rozbudowaną częścią handlowo-gastronomiczną w parterze.
Budynek stoi w samym sercu Nowego Wilanowa i pełni funkcję lokalnego centrum dzielnicy. Najemcy mają do dyspozycji przestronną recepcję, obszerny parking podziemny, patio i tereny zielone. Royal Wilanów należy dziś do funduszu WOOD & Company. To najbardziej rozpoznawalny adres biurowy w dzielnicy i zarazem ten, w którym wolna powierzchnia pojawia się najrzadziej.
Be Free oraz Be The One – biura przy Branickiego
Drugi rozpoznawalny zespół biurowy Wilanowa stoi przy ulicy Adama Branickiego 15-17. Składają się na niego Be Free o powierzchni blisko 10 tysięcy metrów kwadratowych oraz Be The One z ponad 7 tysiącami metrów. Oba to obiekty klasy A oddane do użytku na przełomie 2011 i 2012 roku.
Budynki wypełniają przestrzeń między osiedlami Nowego Wilanowa i mają jeden konkretny atut komunikacyjny: sąsiedztwo Południowej Obwodnicy Warszawy, co skraca dojazd osobom spoza dzielnicy. W pobliżu działa szpital Medicover. Kompleks dysponuje dużą liczbą miejsc parkingowych i zielonym patio.
Oba obiekty należą do PHN Wilanów, spółki z grupy Polskiego Holdingu Nieruchomości. Dostępność powierzchni jest tu ograniczona — zwykle są to pojedyncze moduły na wyższych kondygnacjach.
Wilanów Office Park A
Trzeci budynek przy Branickiego to Wilanów Office Park A, obiekt klasy A o powierzchni około 20 tysięcy metrów kwadratowych, oddany w 2012 roku. Cechuje go w pełni przeszklona elewacja zapewniająca dobry dostęp światła dziennego, niska zabudowa i parking podziemny.
Budynek należy do Asseco Poland i w dużej części służy tej spółce jako siedziba. Wolne moduły pojawiają się rzadko, a gdy się pojawiają, bywają oferowane z wyprzedzeniem liczonym w latach. Dużym atutem lokalizacji jest bliskość zjazdu na Południową Obwodnicę Warszawy — dojazd na lotnisko Chopina zajmuje stąd kilkanaście minut samochodem.
Media Business Center
Najczęściej pomijany, a trzeci pod względem wielkości obiekt biurowy dzielnicy. Media Business Center przy ulicy Wiertniczej 166 to ponad 13 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni klasy B, oddane do użytku w 2002 roku.
Budynek należy do TVN i pełni funkcję siedziby nadawcy, przez co praktycznie nie występuje w ofercie najmu. Warto go jednak znać, bo odpowiada za znaczną część zasobu biurowego Wilanowa i zniekształca statystyki dzielnicy — bez niego udział powierzchni klasy A byłby tu jeszcze wyższy.
Wilanów Business Center
Oferta Wilanów Business Center odbiega od pozostałych. To kameralny budynek klasy B z częścią handlowo-usługową, o powierzchni nieco ponad 2 tysiące metrów kwadratowych, oddany do użytku w latach dziewięćdziesiątych. Mieści się przy ulicy Królowej Marysieńki 90, w cichej okolicy między Sobieskiego a Wiertniczą. Prestiżu lokalizacji dodaje sąsiedztwo ambasad.
Obiekt wyróżnia się strukturą oferty: powierzchnie są tu dzielone na bardzo małe moduły, często kilkudziesięciometrowe, a najmniejsze mieszczą się w granicach dwudziestu kilku metrów. To jedyny adres na Wilanowie realnie dostępny dla jednoosobowej działalności czy kilkuosobowego zespołu. Przewagą nie jest natomiast cena — w przeliczeniu na metr kwadratowy jest to najdroższy budynek w dzielnicy. Do dyspozycji najemców jest kilkadziesiąt miejsc postojowych przed budynkiem.
Mniejsze biurowce na Wilanowie
Poza największymi obiektami dzielnica ma kilka mniejszych adresów wartych sprawdzenia. Przy Alei Rzeczypospolitej stoją Robyg Business Center, budynek klasy A z 2013 roku o powierzchni blisko 6 tysięcy metrów, oraz Alto Wilanów z 2014 roku, liczący niemal 5 tysięcy metrów. Oba obsługują głównie najemców z okolicznych osiedli i firmy szukające niewielkiego biura blisko domu.
Przy głównej osi Nowego Wilanowa znajduje się także Klimczaka 15 — niewielki obiekt klasy A z 2016 roku, z powierzchnią rzędu 2 tysięcy metrów.
Drugi rejon to Wiertnicza i Syta, gdzie stoją mniejsze budynki klasy B z przełomu wieków, zwykle o powierzchni od kilkuset do dwóch tysięcy metrów. Należą do nich między innymi Syta 68A, Wiertnicza 138 i Wiertnicza 169. To najtańsza część oferty dzielnicy, ale też najbardziej kameralna i najrzadziej dostępna.
Dla kogo jest biuro na Wilanowie
Wilanów sprawdza się w dwóch sytuacjach. Pierwsza to firma, której zespół mieszka w południowej Warszawie i dla której skrócenie dojazdu jest realną wartością. Druga to firma szukająca reprezentacyjnego adresu w spokojnym otoczeniu, z dostępem do usług i zieleni, gotowa zapłacić stawkę zbliżoną do średniej stołecznej.
W obu przypadkach kluczowa jest cierpliwość. Przy tak małym zasobie i niskim poziomie pustostanów wybór ogranicza się zwykle do kilku ofert naraz, a najciekawsze moduły znikają szybko. Aktualną listę znajdziesz na stronie biur do wynajęcia na Wilanowie.
