W Polsce działa 2664 budynków biurowych o łącznej powierzchni 16,7 mln m². Kolejnych 30 jest w budowie, a 59 w fazie planowania. Ponad połowa istniejących obiektów to budynki klasy A, ale nowej podaży ubywa co roku — w 2016 roku oddano 135 biurowców, w 2025 tylko 16.
Poniższe dane pochodzą z bazy REDD, obejmującej rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. Liczby są wyższe niż w raportach firm doradczych, ponieważ baza uwzględnia także mniejsze i starsze budynki, pomijane w zestawieniach ograniczonych do nowoczesnych zasobów. Stan na sierpień 2026.
Ile jest biurowców w Polsce
Istniejących budynków biurowych jest 2664. Łączna powierzchnia najmu to 16,7 mln m², co daje średnio około 6260 m² na budynek. Mediana jest niższa — połowa biurowców ma mniej niż 3,5 tys. m². Rynek składa się więc w dużej części z obiektów średniej wielkości, a nie z wież biurowych.
Do tego dochodzi 30 budynków w budowie o łącznej powierzchni 414 tys. m² oraz 59 obiektów planowanych.
Warszawa skupia ponad jedną trzecią budynków w kraju i blisko połowę wszystkich metrów kwadratowych. Rozkład wygląda następująco:
- Warszawa — 963 budynki, 7,52 mln m²
- Kraków — 317 budynków, 2,00 mln m²
- Katowice (aglomeracja) — 233 budynki, 1,20 mln m²
- Wrocław — 222 budynki, 1,63 mln m²
- Trójmiasto — 202 budynki, 1,24 mln m²
- Poznań – 171 budynków, 0,81 mln m²
- pozostałe miasta — 214 budynków, 0,81 mln m²
Katowice i metropolia wyprzedzają Wrocław liczbą budynków, ale ustępują mu powierzchnią. Wynika to ze struktury obu rynków: śląskie zasoby są rozproszone między osiem miast i złożone z mniejszych obiektów.
Klasa A, B i C — struktura zasobów
Klasa budynku to 1350 obiektów w klasie A, 1167 w klasie B i 126 w klasie C. Klasa A stanowi więc 51% budynków, ale odpowiada za 71% powierzchni — 11,9 mln z 16,7 mln m². Budynki wyższego standardu są po prostu większe. Klasa opisuje standard techniczny, wyposażenie i lokalizację obiektu. Szczegółowe kryteria omawiamy we wpisie o nowoczesnych biurowcach.
Udział klasy A w istniejących zasobach:
- Wrocław — 65,8%
- Kraków — 64,6%
- Poznań — 53,9%
- Trójmiasto — 53,7%
- Warszawa — 49,6%
- Katowice — 42,4%
- Łódź — 38,8%
Wrocław, Kraków i Poznań rozwinęły się później niż Warszawa. Większość ich zasobów powstała w ostatnich dwóch dekadach, od razu w wyższym standardzie.
Warszawa ma najwięcej budynków klasy A w liczbach bezwzględnych — 476, więcej niż cały Kraków razem z Wrocławiem. Jej niższy udział procentowy bierze się z rozmiaru rynku: 439 budynków klasy B i 44 klasy C to zasoby z lat 90. i początku XXI wieku, częściowo czekające na modernizację.
Łódź i Katowice mają dużo powierzchni biurowej w budynkach pofabrycznych i kamienicach. Takie obiekty rzadko spełniają specyfikację klasy A, nawet po remoncie.
Ile biurowców powstaje
W budowie jest 30 budynków, wszystkie poza jednym w klasie A. Najwięcej w Warszawie (6), Krakowie (4), Katowicach (4) i Trójmieście (4). Trzy powstają w Poznaniu, trzy w Szczecinie, jeden w Łodzi. We Wrocławiu nie buduje się obecnie żadnego biurowca.
Największe inwestycje w realizacji to Frontex HQ w Warszawie (70 tys. m², planowane oddanie w 2028 roku), AFI Tower w Warszawie (53 tys. m², 2028) oraz AND2 w Poznaniu (38 tys. m², 2026). Jeszcze w 2026 roku mają zostać oddane między innymi Biurowiec Industrial w Poznaniu i Biurowiec LPP w Gdańsku.
Liczba oddawanych rocznie biurowców spada nieprzerwanie od 2016 roku:
- 2016 — 135 budynków, 992 tys. m²
- 2017 — 113 budynków, 862 tys. m²
- 2018 — 116 budynków, 761 tys. m²
- 2019 — 108 budynków, 767 tys. m²
- 2020 — 77 budynków, 882 tys. m²
- 2021 — 52 budynki, 582 tys. m²
- 2022 — 53 budynki, 629 tys. m²
- 2023 — 40 budynków, 363 tys. m²
- 2024 — 27 budynków, 191 tys. m²
- 2025 — 16 budynków, 135 tys. m²
- 2026 — 13 budynków, 118 tys. m² (dane do sierpnia)
W ciągu dziewięciu lat roczna liczba nowych biurowców spadła ośmiokrotnie, a oddawana powierzchnia siedmiokrotnie. Widać przy tym, że średni budynek urósł: w 2016 roku przeciętne oddanie miało 7,3 tys. m², w 2025 roku 8,4 tys. m². Deweloperzy budują rzadziej, ale większe obiekty.
Dla najemcy oznacza to kurczącą się pulę nowej powierzchni w kolejnych latach. Przy 30 budynkach w budowie i 59 planowanych podaż na lata 2027-2028 jest już w dużej mierze przesądzona.
