W sąsiedztwie stolicy działa blisko dwieście parków oferujących powierzchnie magazynowe, a kolejne powstają. Warszawa i otaczające ją gminy są dobrym wyborem dla firm szukających nowoczesnych rozwiązań i strategicznej lokalizacji względem pozostałych rynków Europy Środkowo-Wschodniej.
Rynek warszawski to 191 istniejących parków magazynowych i 480 hal o łącznej powierzchni ponad 9 mln m². Kolejnych 6 parków jest w budowie (287 tys. m²), a 30 czeka na start w planach (1,57 mln m²). Czynsze bazowe w parkach, które podają stawki, mieściły się w lipcu 2026 w przedziale od 3,20 do 8,50 EUR za m² miesięcznie, z medianą 5,25 EUR, przy medianie opłaty eksploatacyjnej 9,27 zł za m². Stawki negocjuje się indywidualnie i zmieniają się w czasie — aktualne warunki dla konkretnego obiektu sprawdzisz na jego stronie w finne. Dane o podaży pochodzą z bazy REDD.
Magazyny do wynajęcia w Warszawie i okolicy
Firmy poszukujące magazynu do wynajęcia w Warszawie powinny zainteresować się przede wszystkim parkami logistycznymi położonymi na zachód i południowy zachód od stolicy. Dogodne połączenie zapewnia autostrada A2 oraz droga ekspresowa S8. Skupiska powierzchni znajdują się w Błoniu, Pruszkowie i Brwinowie, Ożarowie Mazowieckim, Grodzisku Mazowieckim, Jankach i Nadarzynie, a dalej na zachód wzdłuż A2 także w Teresinie. Mniejsze obiekty działają również na południu, w rejonie Góry Kalwarii i Łubnej.
Warto także wziąć pod uwagę magazyny położone administracyjnie w granicach Warszawy. To osobna kategoria, rządząca się inną logiką: mniejsze obiekty, wyższe czynsze, ale czas dojazdu do klienta liczony w minutach, a nie w godzinach.
Magazyny w granicach Warszawy
Największe zaplecze magazynowe w samym mieście tworzy pas Żerań–Białołęka–Targówek Fabryczny. Przy ulicy Daniszewskiej działa Logicor Annopol, obiekt o powierzchni blisko 36 tys. m² z dostępem do Trasy Mostu Północnego i obwodnicy stolicy. W tym samym rejonie, przy ulicy Staniewickiej, znajduje się Prologis Park Warsaw II — trzy hale i ponad 40 tys. m² powierzchni w zabudowie typowo miejskiej, z modułami dopasowanymi do dystrybucji ostatniej mili. Przy ulicy Matuszewskiej stoi City Point Targówek, największy z warszawskich kompleksów: 6 hal i 90,5 tys. m².
Drugie skupisko leży po zachodniej stronie miasta, przy Lotnisku Chopina. Logicor Okęcie przy ulicy Szyszkowej to 4 hale i ponad 38 tys. m², a w sąsiedztwie działają SEGRO Park Warsaw Okęcie oraz 7R City Flex Warsaw Airport I. To lokalizacje pod magazyn miejski, cross-docking i obsługę cargo lotniczego, nie pod centralę dystrybucyjną.
Magazyny w okolicy Grodziska Mazowieckiego
Grodzisk Mazowiecki leży około 30 km od centrum Warszawy. Miejscowość ma węzeł na autostradzie A2 łączącej Warszawę z Poznaniem i Berlinem oraz połączenie kolejowe z największymi miastami Polski. Największym obiektem w okolicy jest Prologis Park Grodzisk w Chlebni przy ulicy Logistycznej — 4 hale i blisko 69,5 tys. m². Warto zwrócić uwagę także na Panattoni Park Grodzisk V w Natolinie, obiekt o powierzchni 22,5 tys. m² z bardzo dobrym usytuowaniem względem autostrady i drogi wojewódzkiej nr 579 łączącej Błonie z Mszczonowem.
Podaż w tej lokalizacji rośnie. Hillwood Grodzisk Mazowiecki w Chlebni dysponuje blisko 88 tys. m². W budowie jest Panattoni Park Grodzisk VI w Kozerkach — dwie hale i docelowo 80 tys. m². Planowany jest również EQT Park Grodzisk II w Kłudnie Starym.
Magazyny do wynajęcia w Pruszkowie
Nieco bliżej, około 20 km od Warszawy, leży Pruszków. Największą inwestycją w tym rejonie jest MLP Pruszków II w Moszna-Parceli w gminie Brwinów. Park liczy 24 hale i 384,5 tys. m² powierzchni, co czyni go największym kompleksem magazynowym pod Warszawą. Budynki wyposażono w świetliki i klapy dymowe, ogrzewanie gazowe oraz oświetlenie LED, obiekt jest chroniony całodobowo. Atutem jest bliskość stacji PKP Pruszków i bocznic kolejowych w obrębie dworca.
W samym Pruszkowie działa MLP Pruszków I — 21 hal i ponad 145 tys. m². Panattoni Europe, deweloper obecny w kilkunastu krajach Europy, prowadzi tu kilka parków, w tym Panattoni Park Pruszków VI przy ulicy Żytniej (2 hale, 47,4 tys. m²) i Panattoni Park Pruszków IV w Parzniewie. W Parzniewie znajduje się także PHN Pruszków z 4 halami i ponad 54 tys. m². Najemcy dostają tu powierzchnie klasy A z rozwiązaniami energooszczędnymi i szerokimi placami manewrowymi.
Powierzchnie magazynowe w Błoniu
Na zachód od Warszawy, około 27 km od centrum, mieści się P3 Błonie przy ulicy Passowskiej — 17 hal i 364,6 tys. m². Doskonałe połączenie ze stolicą zapewnia droga krajowa 92 oraz oddalona o 9 km autostrada A2. Obiekt jest chroniony całą dobę.
Inna propozycja w tej miejscowości to Prologis Park Błonie w Kopytowie, oferujący blisko 154 tys. m² w 7 nowoczesnych budynkach klasy A. Każdy ma bramy wjazdowe z poziomu zero i szerokie place manewrowe. W Błoniu i okolicznych miejscowościach dostępne są też Mapletree Park Błonie II w Passie (3 hale, 113,7 tys. m²), Mapletree Park Metropol Błonie, Logicor Błonie oraz ELI Warsaw Błonie przy ulicy Sochaczewskiej. W budowie jest P3 Błonie II.
Magazyny w okolicach Ożarowa Mazowieckiego
Nowoczesne powierzchnie magazynowe znajdziemy także w Ożarowie Mazowieckim, położonym 15 km od centrum Warszawy. Największym kompleksem jest SEGRO Park Warsaw Ożarów w Duchnicach przy ulicy Ożarowskiej — 13 hal i 145,5 tys. m². To jeden z tych parków, w których duża skala zwykle przekłada się na szerszy wybór modułów.
Ożarów II Logistics Centre przy ulicy Radziwiłłów udostępnia 2 hale o łącznej powierzchni blisko 29,6 tys. m², z czynszem, który w lipcu 2026 mieścił się w przedziale 4,40–4,70 EUR za m². W obiekcie zadbano o dużą liczbę miejsc parkingowych dla pracowników i gości. W Ołtarzewie działa Hillwood Ożarów III — 4 hale i 79 tys. m².
Parki magazynowe w Jankach i Nadarzynie
Firmy szukające powierzchni przy trasie S8 powinny przyjrzeć się rejonowi Janek i Nadarzyna. Prologis Park Janki w Sokołowie to 4 hale i blisko 222 tys. m² — jedno z największych zapleczy dystrybucyjnych dla marek e-commerce w tej części aglomeracji. Podobną rolę odgrywa SEGRO Logistics Park Warsaw Nadarzyn przy alei Katowickiej — 7 hal i 156,3 tys. m².
W tym samym rejonie działają Mapletree Park Nadarzyn w Młochowie, liczący blisko 64 tys. m², oraz CTPark Warsaw Janki w Puchałach. Panattoni Park Nadarzyn w Urzucie, w bliskiej odległości od Ptak Warsaw Expo, jest już oddany do użytku i liczy blisko 53 tys. m². W planach jest Prologis Park Nadarzyn II w Siestrzeni — 3 hale i ponad 117 tys. m² ze stawką 4,75 EUR za m².
Teresin i zachodni odcinek A2
Firmy, dla których liczy się dystrybucja krajowa, a nie dostawy do stolicy, coraz częściej patrzą dalej wzdłuż A2. Około 45 km od Warszawy leży Teresin, gdzie działa Centrum Logistyczne Netto Polska — obiekt o powierzchni ponad 64 tys. m², wykorzystywany jako centrum dystrybucyjne sieci handlowej. To przykład lokalizacji, w której grunt i czynsz są tańsze niż w pierwszym pierścieniu wokół Warszawy, a dostęp do autostrady pozostaje bezpośredni.
Jak wybrać lokalizację magazynu pod Warszawą
Wybór między miastem a pierwszym pierścieniem gmin sprowadza się do tego, kto jest odbiorcą. Dla dystrybucji ostatniej mili, obsługi sklepów i serwisu w granicach aglomeracji liczy się czas dojazdu, więc sens mają Żerań, Targówek Fabryczny, Białołęka i Okęcie, mimo wyższych stawek i mniejszych modułów.
Dla operacji obsługującej cały kraj lub eksport na zachód decydujący jest dostęp do A2 i S8 oraz koszt metra kwadratowego. Tu wygrywają Błonie, Brwinów, Ożarów Mazowiecki i Grodzisk Mazowiecki, a przy większych wolumenach także Teresin. Firmy e-commerce z ruchem sezonowym częściej wybierają największe parki — P3 Błonie, MLP Pruszków II, SEGRO Ożarów czy Prologis Park Błonie — bo ich skala pozwala rozszerzyć najem bez przeprowadzki.
Trzecia zmienna to termin. Najlepsze moduły w najlepszych lokalizacjach schodzą szybko, a obiekty w budowie i w planach oddadzą powierzchnię dopiero za kilkanaście miesięcy. Przy większych metrażach rozmowy warto zacząć z rocznym wyprzedzeniem, a bieżącą dostępność w konkretnym parku sprawdzać na jego stronie w finne.
