Firmy produkcyjne i handlowe potrzebują przestrzeni do przechowywania towarów. Budowa własnego magazynu nie zawsze jest konieczna — wynajem to prostszy proces, jeśli zacząć go odpowiednio wcześnie i uwzględnić kilka istotnych kwestii.
Magazynowanie to zbiór zadań realizowanych w łańcuchu dostaw. Obejmuje przyjmowanie, składowanie i wydawanie towarów w warunkach, które zachowują ich pełną wartość użytkową. Nazywane jest też przechowalnictwem. Proces dzieli się na trzy fazy. Pierwsza to przyjęcie towaru — rozładunek, kontrola zawartości i przekazanie do składowania. Druga to składowanie: towar trafia na regały i pozostaje tam w kontrolowanych warunkach (wilgotność, temperatura, naświetlenie) do czasu złożenia zamówienia. Trzecia to kompletacja i wydanie lub wysyłka do odbiorcy.
Rodzaje magazynów
Magazyny dzielą się według kilku kryteriów: wysokości składowania, rodzaju przechowywanych towarów i stopnia otwarcia budynku.
W magazynach niskiego składowania towar znajduje się na wysokości do 4,2 m. Do obsługi wystarczą wózki widłowe, bez suwnic i żurawi. W magazynach średniego składowania towar sięga od 4,2 do 7,2 m. W magazynach wysokiego składowania towar przechowuje się powyżej 7,2 m. Ten typ pozwala najefektywniej wykorzystać powierzchnię i najczęściej ma zautomatyzowane systemy magazynowe.
Osobna klasyfikacja dotyczy wysokości samego budynku. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dzieli się je na niskie (do 12 m), średniowysokie (12–25 m), wysokie (25–50 m) i wysokościowe (powyżej 55 m).
Magazyny różnią się też pod względem tego, co się w nich przechowuje. Magazyny na jednostki ładunkowe przechowują towar na paletach, w regałach paletowych — wjezdnych, przepływowych, wsuwnych lub przesuwnych. Magazyny na towary sypkie, takie jak zboża, korzystają z silosów o dnie płaskim lub lejkowym. Magazyny na gaz i ciecze wykorzystują zbiorniki przemysłowe, podziemne lub naziemne.
Dodatkowy podział dotyczy stopnia otwarcia budynku — magazyn otwarty, półotwarty lub zamknięty — oraz jego funkcji: handlowej, przeładunkowej lub dystrybucyjnej.
Magazyny w centrach miast
Magazyny do wynajęcia coraz częściej powstają też w centrach miast, obok tradycyjnych lokalizacji podmiejskich. W takich miejscach można znaleźć klasyczne magazyny z obsługą, magazyny samoobsługowe, boxy magazynowe i magazyny typu BTS.
Klasyczny magazyn z obsługą oznacza wynajem powierzchni razem z usługą magazynową zlecaną firmie zewnętrznej. Daje szybki dostęp do towaru bez angażowania własnych pracowników, ale zwykle kosztuje więcej i działa tylko w wyznaczonych godzinach. Sprawdza się przy stałym, długoterminowym zapotrzebowaniu, np. w e-commerce.
Magazyn samoobsługowy (self-storage) działa na zasadzie samodzielnego przechowywania — bez obsługi na miejscu, ale z dostępem do przestrzeni 24 godziny na dobę, monitoringiem i kontrolą dostępu. Można go wynająć nawet na 7 dni. Korzystają z niego zarówno firmy, jak i osoby prywatne.
Box magazynowy to zamykane pomieszczenie od 0,5 m², dostępne wyłącznie dla najemcy. Niektóre firmy oferują też przystosowane kontenery transportowe o powierzchni od 7 do 28 m². Box sprawdza się przy niewielkim zapotrzebowaniu na powierzchnię i dowolnym okresie najmu, ale bez kontroli temperatury czy wilgotności.
Magazyn typu BTS (built-to-suit) powstaje na zamówienie — deweloper projektuje i buduje obiekt według wytycznych klienta, najczęściej na wskazanej przez niego działce. Umowa może obejmować sam najem po wybudowaniu albo wybudowanie i odsprzedaż obiektu klientowi.
Jak dobrać magazyn do potrzeb firmy
Punktem wyjścia jest określenie potrzeb firmy przy szukaniu magazynu do wynajęcia. Ma to znaczenie tym większe, że umowy najmu podpisuje się zwykle na 3–5 lat.
Lokalizacja liczy się z kilku powodów. Bliskość dróg dojazdowych do autostrad i dróg ekspresowych ułatwia transport. Bliskość portu lotniczego cargo bywa istotna dla firm zależnych od transportu lotniczego. Jeśli towar ma być przyjmowany także w nocy, magazyn powinien znajdować się w strefie do tego przystosowanej, a nie np. na osiedlu mieszkalnym.
Metraż warto dobrać z zapasem. Jeśli firma planuje rozwój, dobrze sprawdzić wcześniej, czy będzie można dodatkowo podnająć kolejne moduły w tym samym obiekcie. Pozwala to uniknąć przeprowadzki do nowej lokalizacji.
Infrastruktura zależy od rodzaju działalności — lodówki, wózki widłowe, wysokie regały przy magazynach wysokiego składowania. Te potrzeby warto określić przed rozpoczęciem poszukiwań.
Firmom potrzebującym też powierzchni biurowej odpowiada budynek biurowo-magazynowy — kompleks łączący obie funkcje, czasem jako dwa niezależne obiekty. Wybierają je głównie firmy produkcyjne, logistyczne i e-commerce.
Jak szukać magazynu
Powierzchnie magazynowe w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk) i w regionach poza aglomeracjami (Śląsk, Mazowsze) są zwykle dobrze oznaczone na mapach — to dobry punkt startowy poszukiwań. Mapa pozwala też od razu sprawdzić czas dojazdu z siedziby firmy i orientacyjną przejezdność dróg. Czasem dalej położony budynek okazuje się łatwiej dostępny, bo prowadzące do niego trasy rzadziej są zakorkowane.
Kolejny krok to zebranie ofert kilku parków logistycznych, np. przez finne. Najtańsza oferta nie zawsze jest najlepsza.
Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, co zawiera podana cena. Czasem wliczone są w nią koszty dodatkowe — wywóz śmieci, monitoring, wyposażenie. Bez tego samodzielne opłacanie tych usług podnosi koszt wynajmu.
Znaczenie ma też elastyczność oferty i możliwość dopasowania jej do potrzeb firmy. Dla części najemców liczą się kwestie ekologiczne — certyfikat BREEAM, fotowoltaika, grubość izolacji ścian. Takie rozwiązania najczęściej oferują magazyny typu BTS, opisane wyżej. Przy mniejszym zapotrzebowaniu na powierzchnię warto sprawdzić magazyny samoobsługowe i boxy, opisane w sekcji o centrach miast.
