Znalezienie odpowiedniego lokalu użytkowego na wynajem to dopiero połowa sukcesu. Drugą jego część stanowi podpisanie umowy najmu z zapisami zabezpieczającymi interesy stron. Na co warto zwrócić uwagę przed złożeniem podpisu na dokumentach dotyczących najmu lokalu usługowego, gastronomicznego czy biurowego?
Wynajem lokalu użytkowego – co się powinno znaleźć w umowie?
Umowa najmu lokalu użytkowego jest dokumentem, w którym ustala się prawa i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Ważne jest więc, aby skrupulatnie przejrzeć wszystkie jej zapisy i zadbać o takie jej brzmienie, które będzie chronić interesy obu stron.
We wstępnej części umowy najmu lokalu użytkowego nie może zabraknąć daty, miejsca podpisania umowy, danych najemcy i wynajmującego, określenia przedmiotu i czasu trwania umowy oraz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu użytkowego. Nie powinno się także zapomnieć o poniższych elementach.
Termin wypowiedzenia
Umowa najmu lokalu użytkowego powinna zawierać opis warunków i okresu ewentualnego rozwiązania umowy przed czasem jej wygaśnięcia.
- Zgoda na prowadzenie działalności
Wynajmując lokal użytkowy, warto zadbać o umieszczenie w umowie oświadczenia wynajmującego, że wyraża zgodę na prowadzenie w nieruchomości działalności gospodarczej.
Opłaty i kaucje
Zapisy umowy najmu lokalu użytkowego powinny uzgadniać zasady ponoszenia opłat takich jak czynsz podstawowy, koszty wywozu śmieci czy zużycia mediów, np. prądu, wody, gazu, internetu. Osoby wynajmujące lokale usługowe zazwyczaj zabezpieczają się, pobierając od najemców kaucję. Jej wysokość, warunki zwrotu i aktualny stan lokalu powinny zostać opisane w umowie.
Ubezpieczenie
Warto zawrzeć na piśmie zobowiązanie wynajmującego do ubezpieczenia lokalu użytkowego. Najlepiej określić też szczegółowy zakres ochrony, również od utraty i zniszczenia majątku ruchomego, a nie tylko od zdarzeń losowych.
Klauzula siły wyższej
Po pandemii COVID-19 coraz częściej w umowach najmu lokali użytkowych stosuje się klauzulę o sile wyższej. Jest to zastrzeżenie, że w razie zdarzenia uniemożliwiającego korzystanie z lokalu, ale niespowodowanego winą obu stron, umowa może zostać zawieszona lub zmniejszeniu ulegnie odstępne.
Podatek dochodowy
Istotne jest także zamieszczenie w umowie najmu lokalu użytkowego zapisu o opłacaniu podatku dochodowego przez właściciela. W innym przypadku może on zostać narzucony z góry najemcy.
Księga wieczysta
Możliwe jest ominięcie załatwiania formalności związanych z prawem własności nieruchomości. Wystarczy poprosić wynajmującego o umieszczenie w umowie zapisu zobowiązującego go do wpisania wzmianki o najmie w księdze wieczystej lokalu użytkowego.
Remonty
Umowa najmu lokalu użytkowego powinna także regulować kwestie remontów lokalu użytkowego. Najlepiej, jeśli będą to szczegółowe uzgodnienia dotyczące zakresu przeprowadzania prac remontowych przez obie ze stron.
Adaptacja lokalu
W przypadku adaptacji lokalu użytkowego do prowadzenia działalności gospodarczej najemcy warto ustalić na piśmie, czy nieruchomość po okresie najmu ma wrócić do stanu sprzed zmian lub czy – w przypadku podniesienia wartości nieruchomości – wynajmujący zwróci najemcy poniesione koszty.
Klauzula waloryzacyjna
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal użytkowy może podwyższyć opłatę z tytułu najmu np. ze względu na podwyżkę czynszu (jeśli go opłaca) lub inflację. Warto w klauzuli waloryzacyjnej umowy ustalić szczegółowe warunki wprowadzenia takiej podwyżki.
